כדי לעשות התחדשות עירונית צריך כסף. הרבה. הרבה מאוד. הנוסחה הכלכלית של ההתחדשות העירונית אומרת בגדול כך: את כל הוצאות הפרויקט (הריסה ובניה, ועוד אלף דברים אחרים), צריך לממן מהכנסות הפרויקט, וצריך כמובן גם להשאר רווח נאה ליזם. הכנסות הפרויקט, תלויות כמובן בכמות הדירות שנמכרות בסופו, כמות הדירות הזו נקבעת בתחילת הפרויקט, כאשר רשויות התכנון קובעות מה מדיניות הבניה בתכנית ומה הן זכויות הבניה (כלומר כמה מותר יהיה לבנות).
אך מה קורה עם כמות הכסף הנדרשת למימון הפרויקט מצריכה מכירה של יותר דירות ממה שאישרו הגורמים התכנוניים? במצב זה מגיעים למסקנה ש"הפרויקט איננו כלכלי". או במילים אחרות, לא ניתן לבנות בשטחו את כמות הדירות שצריך כדי לכסות את עלויות הפרויקט. במקרים כאלה היזמים לא מקדמים פרויקטים, כי פוטנציאל הרווח נמוך מדי. כך קורה בכל המקומות שמחירי הדירות נמוכים. והנה, הוגש לכם בקלילות הסבר בן שתי פסקאות על כשלונה של ההתחדשות העירונית בפריפריה (שבה מחירי הדירות נמוכים ולכן הפוטנציאל הכלכלי קטן).
אך מה אם ניתן היה לסייע ליזמים עם בעיית הכדאיות הכלכלית? מה אם אפשר היה להוסיף כסף לפרויקט, ולהביא אותו לאיזון כלכלי? מתוך מחשבה זו נולד הרעיון של "קרקע משלימה". הרעיון הוא כזה: המדינה תיתן ליזם קרקע נוספת לפרויקט, עם זכויות בניה נוספות. על הקרקע הזו הוא יבנה את הדירות הנוספות הנדרשות לכיסוי ההוצאות והבאת הפרויקט לאיזון כלכלי - והופ!, הפרויקט כלכלי והיזם מעוניין. קסם!
מאז המצאת המנגנון הזה, מתחמים רבים ברחבי הארץ מקודמים תחת ההנחה שתוקצה להם קרקע משלימה להשלמת הכדאיות הכלכלית. האופטימיסטים אומרים שמדובר במנגנון מוצלח שהולך ומתפתח ושהרשויות וכל המעורבים מחויבים להצלחתו. הפסימיסטים אומרים שמדובר במפלצת בירוקרטית שאין סיכוי שתעמוד במבחן המציאות. יש לזכור שקרקעות המדינה מוחזקת בידי גופים שסופגים הרבה מאוד ביקורת על רמת המשילות שלהם - ובמרכזם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הנסיון להבין כיצד עוברת הקרקע בפועל מן המדינה אל הפרויקט מרגישה כמו קריאה בפרק סודי שמעולם לא פורסם, בספר "עליסה בארץ הפלאות" (במיוחד אם כתב אותו קפקא). כל התהליך מורכב כל כך, שמרבית בעלי התפקידים המעורבים בפרויקטים לא יודעים להסביר איך זה קורה, ומתי זה יקרה. אין חתימה אחת שמבטיחה את מסירת הקרקע, אין איש אחד בעל סמכות סופית, הכל מרגיש כמו בליל של הבטחות חצי-רשמיות שהקרקע "תגיע בטוח" וש"זה סופי. כנראה" וכו'.
עד היום, לא הוקצתה בפועל קרקע משלימה באף פרויקט התחדשות עירונית. הפרויקט היחיד שקיבל עד כה קרקע משלימה הוא הפרויקט הענקי בשכונת רמת אליהו בראשל"צ, שהוא פרויקט ייחודי במובנים רבים, וגם הקרקע המשלימה שלו הוקצתה במנגנון אחר ולא באמצעות המנגנון המיועד להתחדשות עירונית. החידה של חוסר כלכליות של ההתחדשות העירונית בפריפריה חייבת פתרון. המצב שבו הפתרון היחיד כרוך במסכת בלתי אפשרית של בירוקרטיה היא לא סימן מעודד לגבי ישימות הפרויקטים הללו - ולראיה, כמות הפרויקטים להתחדשות עירונית בפריפריה הרחוקה שואפת לאפס גם היא.
אבל רגע. הבעיה, כאמור, היא בעיית כלכליות. לא בעיית שטח. הקצאת השטח היא דרך להוסיף כסף לתחשיב הכלכליות. למה.... למה להתעסק בקרקעות? למה לא פשוט לתת כסף, וכך להפוך את הפרויקטים לכלכליים?? צריך לזכור שתהליכי התחדשות עירונית הם עתירי כסף, כלומר יקרים מאוד (בכל מתחם של 150 או 200 יחידות דיור, כמות הכסף שמחליף ידיים יכול להגיע למליארד ש"ח). אם למדינה היה כסף לשים על הפרויקטים האלה, אולי מלכתחילה לא היתה מוציאה את מנגנון ההתחדשות למגזר הפרטי (ליזמים), אלא מבצעת את ההתחדשות בעצמה.
אבל המדינה אכן מחזיקה בקרקעות באמצעות רמ"י. אולי ניתן היה לאפשר לרמ"י להמשיך לשווק את הקרקעות כתמול שלשום, ולהקצות חלק מההכנסות הללו לשיפור הכלכליות של הפרויקטים, במקום להקצות קרקעות? רעיון מעניין, כך לפחות חשבו ברמ"י עצמה. הרעיון פורסם לראשונה ע"י מנכ"ל רמ"י בכנס התאגידים העירוניים שהתקיים לא מכבר באילת, ואפשר לקרוא עליו בכתבה שפורסמה לאחרונה במדור הכלכלה של אתר Ynet. הכסף יוכנס לקרן התחדשות עירונית שתקצה סכומים להשלמות מימון לפרויקטים שאינם כלכליים. נראה שברמ"י כבר מתקבלות החלטות בנושא. אך המנגנון עצמו להקצאת הכספים עדיין לא קיים, ולא ברור כרגע כיצד החלטות אלה משפיעות על ההבטחות להקצאת קרקעות לפרויקטים שמקודמים כבר כיום. במילים אחרות - עוד אי-וודאות.
יש סיבה לאופטימיות? אולי... לפחות, כך נשמע, מדובר אולי במנגנון פחות בירוקרטי. הציניקנים יזכירו אולי שכבר הוקמה פעם קרן להתחדשות עירונית (מכוח חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית - 2016), שאמורה לסייע במימון תחזוקה לדיירי דיור ציבורי ושימושים נוספים - ושמאז הקמתה לא הוסדר מנגנון הקצאת המשאבים והקרן נותרה ריקה. כמו כן, לא בטוח שאתגרי המשילות יתגלו כסלחניים יותר כשמדובר בכסף במקום בקרקעות. רק הזמן יגיד. מה שבטוח, הצורך להתחדשות עירונית בפריפריה הגיאוגרפית והחברתית רק ילך ויגדל, ואנחנו לא קרובים אפילו להתחיל להדביק את הפער.