עורכי-דין בהתחדשות עירונית - ועדת האתיקה עושה סדר

פרויקטים של התחדשות עירונית הם מורכבים מאוד מהרבה בחינות וללא ספק מסובכים להפליא במישור המשפטי. משך הפרויקטים, הכמות הגדולה של בעלי העניין (ובעיקר בעלי הדירות), סכומי הכסף הבלתי-נתפסים, המימון המורכב, האינטרסים המרובים והשונים (ואף סותרים) הבירוקרטיה... כל אלה הופכים את הפרויקטים לתסבוכת משפטית שרק האמיצים מבין עורכי הדין לוקחים על עצמם. אך בפרויקטים של התחדשות עירונית ישנה בעיה מבנית בכל הקשור לייצוג המשפטי של הדיירים - בעיה שבגדול, אין לה פתרון - אך קיבלה כעת בפעם הראשונה התייחסות רצינית וכבדת משקל של ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין.

איפה הבעיה?

הכל מתחיל בכך שנהוג שפרויקטים של התחדשות עירונית הם "פרויקט נטו" עבור הדיירים. כלומר פרויקט שבו הדיירים לא אמורים לפתוח את הארנק ולשלם, על כלום. כל ההוצאות של הדיירים משולמות מכיסו של היזם - שלוקח סיכון כלכלי בתחילת הפרויקט וזוכה לרווחים נאים בסופו (אם הפרויקט מצליח). מבין ההוצאות של היזם - גם עלויות הייצוג המשפטי של הדיירים. עובדה זו מעלה כמובן את השאלה - לאן נתונה נאמנותו של עו"ד המייצג את הדיירים? לדיירים (אותם הוא מייצג) או ליזם (המשלם את משכורתו)?

התשובה "היבשה" היא שאין בכך בעיה, מקור הכסף והנאמנות המקצועית אינם קשורים זה בזה. אך המציאות כמובן מורכבת ואפורה הרבה יותר. יזמים, באופן טבעי, רגילים ואוהבים לראות תמורה לכסף שלהם (כמות חתימות של תושבים, לדוגמה), ומפעילים לחץ על עורכי-דין. המציאות שנוצרה היא שהמשא ומתן על שכרו של עו"ד הדיירים מבוצע מול היזמים, במקום מול הלקוח של העו"ד (הדיירים עצמם, באמצעות הנציגות שלהם). גרוע מכך, לעתים קרובות משולמים עו"ד של הדיירים על-פי הישגיהם בהחתמת דיירים על חוזה עם היזם, כלומר שכר-הטרחה שלהם תלוי ביכולתם לשכנע את הדיירים להצטרף לפרויקט ולחתום ליזם. ברור לחלוטין שההגנה המשפטית על הדיירים במקרה זה איננה בראש מעייניהם (גם אם כוונתם מקצועית וטהורה).

אם זה לא מספיק כדי לזעזע את האמון במערכת, במקרים לא מעטים מי שהציגו עצמם כעו"ד הדיירים בפרויקט עסקו בפועל בארגון הדיירים לקראת הפרויקט, כאשר הם מקבלים תמורה למאמציהם בצורת דירות בפרויקט העתידי. כלומר האינטרס שלהם מוטה באופן מובהק לדחיפת הפרויקט להצלחה בכל מחיר - גם אם הדיירים נפגעים מכך. מקרה נוסף שהפך נפוץ הוא מחלקות שלמות במשרדי עורכי-דין (ולעתים אף משרדים שלמים), שעוסקים כמעט אך ורק בייצוג דיירים בפרויקטים של אותו יזם. כלומר כמעט כל הכנסות המחלקה (או המשרד) נובעות מאותו מקור. ברור לחלוטין איפה טמונה הנאמנות במקרים כאלה.

נזק תדמיתי להתחדשות העירונית

מצב אבסורדי נוסף שאפשר היה לראות בפרויקטים רבים, היה שהחלטה על זהותו של עו"ד הדיירים התקבלה על-ידי היזם, במקום על-ידי הדיירים. עד היום, פה ושם, אפשר לראות כמה מקרים כאלה. אך תופעה זו הלכה ופחתה בשנים האחרונות בגלל החלטה מחייבת של ועדת האתיקה של לשכת העו"ד משנת 2016, שקבעה שזהותו של עו"ד הדיירים בפרויקט תמ"א 38 תיבחר אך ורק על-ידי הדיירים ולא על-ידי היזם. אמנם פרויקטים של פינוי-בינוי לא הוזכרו בהחלטה, אך העוסקים בתחום החלו לאמץ את הכלל הזה ביוזמתם.

המצב שנוצר גרם לנזק בלתי הפיך לתדמיתם של תהליכי התחדשות עירונית. מרבית הדיירים מצטרפים אל תהליכי ההתחדשות העירונית מבלי להבין את קצה הקרחון של המורכבות המקצועית הנדרשת להצלחתם, מורכבות מפחידה ומאיימת מאוד לאזרח הממוצע. לצורך הגנה מפני המורכבות הזו, הדיירים צריכים נקודת משען פסיכולוגית, מישהו שהם יכולים לסמוך עליו, לדעת שהוא שומר עליהם, שהוא מטפל במורכבות עבורם ושהם מוגנים ובטוחים ככל הניתן תחת ההצטרפות לפרויקט עתיר אי-ודאות. ברוב המקרים, עורך הדין המייצג את הדיירים - הוא הוא הדמות שעליו נשענים הדיירים. עבורם הוא שומר הסף, קו ההגנה האחרון.

לא צריך דמיון רב כדי להבין איזו קריסה של האמון בתהליך התחדשות עירונית חווים הדיירים כאשר הם מגלים שעורך הדין נבחר על-ידי היזם ולא הנציגות / העו"ד משולם על כמות הדיירים שהוא מצליח להחתים / עורך הדין מקבל שכר עתידי רק אם הפרויקט מצליח / העו"ד מייצג דיירים בהרבה פרויקטים אחרים של אותו יזם / וכיו"ב. אינספור פרויקטים נתקעו, עצרו, התקדמותם נסוגה שנים לאחור - בגלל בעיות הקשורות בייצוג המשפטי של הדיירים.

תחילתו של פתרון

כאמור, לשכת עורכי-הדין נדרשה לנושא בעבר, כאשר ועדת האתיקה של הלשכה פרסמה כמה החלטות הנוגעות לייצוג הדיירים, ניגודי עניינים, ייצוג יזמים וכיו"ב, בתהליכי התחדשות עירונית. אך נראה שמישהו בלשכה התעורר, והחליט שהגיע הזמן לעשות סדר. אתמול, ב-12/4/2021, פורסמה החלטה של ועדת האתיקה אשר ניגשת בפעם הראשונה באופן מסודר לסוגיות אתיקה שונות, ומנסה לעשות סדר בכולן. ההחלטה כוללת בתוכה את כל ההחלטות הקודמות בתחום ההתחדשות העירונית.

החלטה "את/67/21" של ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין מתייחסת לרבות מן הסוגיות שהוצגו כאן. את פרסום ההחלטה והתקציר ניתן לקרוא כאן, את נוסח ההחלטה המלא אפשר לקרוא כאן.

להלן הפרשנות שלנו לעיקרי ההתייחסויות (מי מכם שמתכוון להשתמש בידע הזה, אנא - קראו את המקור):

• איסור על מצב שבו אותו משרד עו"ד מייצג גם את הדיירים וגם את היזם באותו פרויקט.

• איסור על מצב שבו משרד עו"ד מייצג את היזם ואת הדיירים בפרויקטים שונים באותו זמן.

• איסור על החלפת לקוח במהלך הפרויקט (כלומר עו"ד לא יעבור מייצוג היזם לייצוג הדיירים, או להיפך, במהלך אותו פרויקט).

• משרד עורכי דין המייצג את הדיירים לא יוכל לתפקד כ"מארגן" בפרויקט.

• התייחסות מפורטת לשיטת חישוב ושיטת תשלום שכר-הטרחה לעורך הדין המייצג את הדיירים.

• אזהרה כי מצב שבו עו"ד שהוא בעל דירה בפרויקט מייצג את הדיירים - הוא מותר אך איננו רצוי.

• הבהרה כי מותר לעו"ד מייצג דיירים לסייע לדיירים בביצוע מכרז לבחירת יזם (אך כי יש להזהר ממצב שבו היזמים מציעים ערך עודף לעורך הדין ומשפיעים על דעתו לגבי היזם המיטבי לדיירים).

ההחלטה לא פותרת את כל הסוגיות הנוגעות לייצוג משפטי של דיירים בתהליכי התחדשות עירונית. אך זהו בהחלט צעד אמיץ ומשמעותי מאוד לקראת הסדרת הנושא. נותר רק לראות כיצד ישרדו את השינוי עורכי-דין רבים אשר נשענו על מבנה המערכת הקיים, לרבים מהם זה לא הולך להיות שינוי קל. וכאמור, עורכי-דין טובים לייצוג דיירים בתחום - לא קל למצוא.