• עידו קלינברגר

איך מתמודדים עם הרחבות בלתי חוקיות במתחמי פינוי-בינוי? האם יקבלו תמורה גבוהה יותר?

זה נמצא סביבנו, בכל שכונה ותיקה. אני מדבר על עבירות בניה, כמובן. הבניין עם המרפסת המאולתרת, הדירה עם החדר התת-קרקעי, המחסן שהוסב למגורים, החדר עם ה'זולה' על הגג, הגינה שהפכה לפרטית. צאו לסיבוב בשכונה, תסתכלו טוב, בטוח שתראו כמה כאלה. ואם יש סביבכם גם מתחמי פינוי-בינוי או תמ"א 38, תהיו בטוחים שזה הולך לעשות לפרויקטים האלה הרבה בלגאן.


אבל לפני שניגש לעניין, צריך לעשות טיפה סדר ולהסביר כמה מושגים (כמובן, זה הסבר במילים שלי - מי שרוצה דיוק משפטי מוטב שישאל עו"ד...):

  1. זכויות בניה: לכל תא שטח (המכונה בדרך-כלל "חלקה") יש מסמך תכנוני שמגדיר מה מותר לבנות עליו - אלה הן "זכויות הבניה".

  2. היתר בניה: מסמך המונפק על-ידי ועדת התכנון, המשקף את זכויות הבניה ומנחה הנחיות הקשורות לבניה בפועל.

  3. עבירת בניה: מתרחשת כאשר מישהו בונה בית חדש או מישהו מוסיף תוספת לבניין קיים, שמשהו בהם לא תואם את זכויות הבניה או את היתר הבניה. ואל תקלו בכך ראש - עבירת בניה היא עבירה על החוק.

  4. תוספת בניה: לעתים, בניין קיים ממצה רק חלק מזכויות הבניה שקיימות בחלקה. כך היה, לדוגמה, בבניין של סבתא שלי בירושלים ובבניינים השכנים לו, שהוסיפו חדר כולם חדר מלפנים וחדר מאחור. תוספת בניה חוקית איננה עבירה, משום שהיא מבוצעת מתוקף זכויות בניה קיימות.

  5. שימוש פרטי בשטח משותף: לעתים ישנו מצב שבו דייר מסוים משתמש בשטח משותף לצרכיו הפרטיים. הדוגמה הקלאסית היא מישהו שפותח פתח לגינה המשותפת של הבניין, משתמש בה לצרכיו, ולעתים אף מגדר אותה ומונע מאחרים להשתמש בה. זה קורה גם בגגות משותפים, בקומות עמודים במקלטים ומקומות מחסנים וכו'. כאן לא מדובר בעבירה על החוק, אלא בפגיעה בזכויות של דיירים אחרים.


אז מה בעצם הבעיה?


אז למה בעצם הרחבות ושינויים בבניינים גורמות לקשיים בתהליכי התחדשות עירונית? דמיינו רגע שבפרויקט פינוי-בינוי היזם הציע לתת לתושבים תמורה של תוספת 20% לשטח הדירה הקיימת. (שימו לב, עוד רגע מתחיל הבלגאן):

  • אם כל הדירות בבניין זהות, אין בעיה, כולם מקבלים אותו דבר.

  • אם, נניח, יש בבניין שני סוגי דירות - סוג א' שגודלן 60 מ"ר, וסוג ב' שגודלן 80 מ"ר - אז התמורה (תוספת השטח) שמקבלים הדיירים היא שונה. בעלי דירות סוג ב' יקבלו יותר שטח, ובעלי דירות סוג א' ירגישו שהתמורה איננה הוגנת. (שמתם לב? התחיל הבלגאן... וזה עוד במצב שהוא חוקי לחלוטין)

  • עכשיו נניח שיש כמה דיירים שהרחיבו את דירותיהם באופן חוקי, כל אחד במידה אחרת. ראו את התמונה כאן בהמשך - חלק הרחיבו, חלק לא, ולא ברור אם באותה מידה. איך בכלל מחשבים מה היא נוסחת התמורה ההוגנת? מי שמתחיל עם דירה גדולה יותר, מקבל תמורה גדולה יותר? זה הוגן? זה לא הוגן? (כן, הבלגאן מחמיר)

  • ועכשיו, שאלת השאלות: מה עם חלק מההרחבות הללו אינן חוקיות? האם מי שנותן דירת 100 מ"ר שמתוכן 40 מ"ר הם תוספת שנבנתה ללא היתר - האם הוא מקבל תוספת על 100 מ"ר (כלומר מכשירים את השרץ) או על 60 מ"ר (כלומר מציעים לו דירת תמורה שקטנה יותר מהדירה שהוא גר בה היום)? (כן. עכשיו ממש הסתבכנו)

תמונה של תוספות בניה
תוספות / עבירות בניה במתחם פינוי-בינוי... איך מחשבים את התמורה??

אז ההגיון אומר שמה שלא חוקי, לא נספר. כך, לפחות, אומר ההגיון של הדיירים שאין להם תוספות בניה בלתי חוקיות. אך להרבה מהתושבים שמחזיקים בנכסים כאלה יש הגיון אחר. ועם חלק מהדברים שהם אומרים - לעתים, קשה להתווכח. משהו שחשוב לזכור, ולעתים קרובות דיירים לא מבינים, זה שבמקרים רבים השטחים הבלתי חוקיים וההשתלטויות על שטחים משותפים גורמים להטיה בנוסחאות התמורה אשר לא רק נותנות יותר לעבריינים אלא גם מפחיתה את התמורה לשכנים שומרי החוק (יש עוגה, אם מישהו לוקח יותר, מישהו אחר מקבל פחות). וכאן, כדי להתחיל להבין איך להתמודד עם זה, צריך לעשות קפיצה קטנה להסטוריה של השכונות המתחדשות.


עבירות בניה הן לא דבר חדש. הן מתקיימות בשכונות המיועדות כיום להתחדשות, כבר עשרות שנים. וברבות מן השכונות האלה, לא התקיימו מעולם אכיפה עירונית על עבירות הבניה. כלומר בין אם במקרה, ובין אם כתוצאה של מדיניות מכוונת, העבירות בוצעו, התוספות נבנו ומעולם לא הגיעו מישהו מהעירייה שאמר "צריך להרוס". אגב, זה לא שהעירייה לא יודעת - די להעיף מבט בחשבון הארנונה כדי לראות שהשטח הרשום שם משקף בד"כ את השטח של הדירה המורחבת ולא את השטח הרשמי של הדירה שרשום ב'טאבו'. פשוט לא אכפו את עבירות הבניה. במקומות שונים ממש התקבעה תרבות של בניה והרחבה - בין אם בדרך חוקית או בלתי חוקית. בשכונות רבות שבהם היו שיכונים קטנים של שתי קומות, התקבע תפיסה שבה דיירי הקומות התחתונות מרחיבים מטה ומשתלטים על הגינה, ובעלי הקומות העליונות מרחיבים ומשתלטים על הגג.


אם כן, היה אפשר, לכאורה, לאכוף נגד עבירות הבניה הללו בדיעבד. אבל הנסיון במקרים כאלה מראה שמערכת המשפט שוקלת במקרים כאלה לא רק את החוק ואת המדיניות העירונית הרשמית, אלא גם את ההתנהגות של העיריות לאורך השנים. במקרים שבהם לא בוצעה אכיפה על עברות בניה, העירייה בעצם אפשרה, מעצם התנהגותה, את הבניה הבלתי חוקית. יתרה מכך, דיירים שנתבעים טוענים לרוב בביהמ"ש כי העירייה מבצעת עליהם אכיפה סלקטיבית במטרה להכריח אותם להצטרך לפרויקט התחדשות, טענה שמחלישה מאוד את כוחה של העירייה לבצע אכיפה. לכן האכיפה בדיעבד היא איננה עניין של מה בכך. אם העירייה אפשרה את זה, היא נושאת כנראה בחלק מהאחריות. בשורה התחתונה - אכיפה עירונית - לא בטוח שהיא הפתרון המעשי בסופו של דבר. אפשר לראות דוגמאות של נסיונות אכיפה כאלה שצצים מדי פעם, כמו בדוגמה הזו.


אז מה עושים??


כמו שאמרנו מהתחלה... זו סוגיה מורכבת. עד כה, אין פתרון רשמי אחד שעובד בכל מקום. יש מקומות שהרשות המקומית מצליחה לייצר מדיניות בפרויקט מסוים שכל המעורבים יכולים לחיות אתה (מעין פשרה שכזו). זו תמיד החלטה פנימית ולא מדיניות רשמית, משום שהעיריות מקפידות שלא להכיר בבניה בלתי חוקית באופן רשמי (כדי לא לעודד אנשים לבצע עבירות בניה כדי לקבל תמורה גדולה יותר בפרויקטים עתידיים).


ברוב המקרים היזם, או השמאי מטעמו, הם אלה שמציעים פתרונות יצירתיים שונים. לעתים קרובות מחליטים על נוסחת תמורה שמתייחסת לשטח בלתי-חוקי באופן חלקי, כלומר ניתנת עליו תמורה אך באחוזים מופחתים ביחס לשטח בנוי שהוא כן חוקי. לעתים הלחץ לקדם את הפרויקט גדול כל-כך, שהדיירים מתחננים בפני היזם שימצא דרך "לשכנע" את בעלי הדירות המשתלטים/עבריינים, והם אף מוכנים להעלים עין מתמורה עודפת כלשהי שתינתן להם - "רק שנוכל כבר להתקדם".


בשורה התחתונה, כמו בכל תהליך דמוקרטי - הצלחת הפתרון תלויה בגודלה של האוכלוסיה ה"בעייתית". אם רק 10% מהדירות במתחם מציבות אתגר לנוסחת התמורה, אז יש במתחם רוב (90%) של בעלי דירות שיוכלו להכריע ולהחליט על נוסחת תמורה 'רגילה'. אם קבוצת האינטרס המתנגדת גדולה יותר, נוסחת התמורה תצטרך להשתנות כדי שתהיה אפשרות להגיע למתווה שמוסכם על כולם.


במקרים אחרים, ובעיקר בפרויקטים בעלי נציגויות חזקות או בפרויקטים שבהם הדיירים מתארגנים עצמאית וטרם נבחר יזם, בעלי הדירות בעצמם הם אלה שמנסים למצוא נוסחה שנתפסת כ"הוגנת" על-ידי מרבית הדיירים. תהליך זה מצריך הרבה עבודה של בניית הסכמות בין בעלי הדירות, בכדי לנסות ולהגיע לנוסחה שמאפשר לכולם להרגיש שהם מקבלים משהו שהוא מספיק הוגן (גם אם הם מוכנים לשלם על קצת הוגנות בשביל לרצות את שכניהם ולהבטיח את הצלחת הפרויקט).


כך לדוגמה בבניין שאנו מלווים בתהליך התחדשות במרכז הארץ - שבו כל דיירי הקומה התחתונה סיפחו לעצמם חלקה פרטית בגינה המשותפת של הבניין. כיום, חלק מהם דורשים לקבל גינה פרטית גם בבניין החדש, או תוספת לתמורה בגין הגינה שהיתה להם. מצד אחד - הגינה היא שטח משותף, היא איננה שייכת להם. דיירים אחרים בבניין חשים שזו חוצפה: "לא רק שאפשרנו להם להשתמש בגינה המשותפת כל השנים, אלא עכשיו הם גם דורשים תמורה גדולה יותר?!". מולם ניצבים דיירים הקומות התחתונות הטוענים כי אף דייר מעולם לא דרך בגינה הזו עד שהם החלו לטפח אותה (מכיסם הפרטי), ואף אחד מעולם לא התנגד לשימוש שלהם בגינות, ושבכך נוצר תקדים שיש לקחת אותו בחשבון בנוסחת התמורה. כעת נותר להחליט אם לנסות להגיע להסכמות בין הנציגים (המחלוקת קשה ולא בטוח שזה אפשרי), להשתמש בנוסחת התמורה שהציע השמאי (דרך פשרה שמתייחסת במידה מסוימת לגינות), או לגלגל את הנושא ליזם שיבחר במכרז היזמים הצפוי במתחם בקרוב.


בשורה התחתונה - ברגע שיש במתחם דירות בגדלים שונים, זה צפוי לסבך את העיסוק בנוסחת התמורה, בוודאי אם מדובר בחלק מהמקרים בהשתלטויות על שטחים משותפים או בעבירות בניה. חשוב מאוד לגשת לסוגיה הזו מוקדם ככל האפשר, ולהשתמש ככל שניתן בשירותים של אנשי מקצוע כדי לקבל סיוע בהתמודדות עם הסוגיה - מגשר, יועץ חברתי להתחדשות עירונית, שמאי וכיו"ב. בהצלחה.

43 צפיות0 תגובות